Wirtschaftsplan

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte am 9. Juli 2010 (Aktenzeichen: V ZR 202/09) über den Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu entscheiden. Im Rahmen ihrer Eigentümerversammlung hatte sie den Beirat für ein zurückliegendes Wirtschaftsjahr entlastet und über einen Wirtschaftsplan Beschluss gefasst. Der Wirtschaftsplan sollte rückwirkend gelten und seine Gültigkeit bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan behalten. In dem Wirtschaftsplan wurde ein Umlageschlüssel zugrunde gelegt, der nicht dem Inhalt der Teilungserklärung entsprach, so aber bereits seit Jahren gehandhabt wurde. Die Beschlüsse wurden angefochten. Nach der Entscheidung des BGH bleibt folgendes festzuhalten:

Die Wohnungseigentümer können einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten auch durch einen Mehrheitsbeschluss abändern.

Dies ergibt sich nicht aus dem Gesetzestext aber aus den Gesetzesmaterialien. Aus diesen lässt sich jedoch nicht entnehmen, dass diese Beschlusskompetenz auch rückwirkende Regelungen gestattet. Das heißt, dass ein in der Teilungserklärung vereinbarter Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten durch Beschluss nur für die Zukunft geändert werden kann.

Für die Vergangenheit kommt eine rückwirkende Änderung nur dann in Betracht, wenn hierfür besondere Umstände vorliegen. Das ist zum Beispiel der Fall wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unangemessenen Ergebnissen führt. Wird ein für die Vergangenheit gefasster Beschluss angefochten, so ist es Sache der beklagten Wohnungseigentümer, solche Ausnahmetatbestände darzulegen. Begründet wird dies mit Vertrauensschutzüberlegungen.

Für Beschlüsse zur Instandhaltungs- oder Instandsetzungsrücklage gilt nicht § 16 Absatz 3 Wohnungseigentumsrecht (WEG), sondern Absatz 4.

Danach können die Wohnungseigentümer durch Beschluss von der Vereinbarung in der Teilungserklärung abweichende Verteilungsmaßstäbe nur für den Einzelfall der Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme treffen. In einem Wirtschaftsplan wird jedoch die Kostenverteilung nicht für einen Einzelfall, sondern für eine unbestimmte Anzahl noch nicht feststehender Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen getroffen.

Der Umlageschlüssel kann für die Zukunft nicht stillschweigend geändert werden.

Eine konkludente oder stillschweigende Beschlussfassung über die Änderung des Verteilerschlüssels ist nicht dadurch möglich, dass ein geänderter Verteilungsschlüssel ohne weitere Erläuterung in den Wirtschaftsplan eingestellt wird. Andernfalls wäre die erforderliche Transparenz nicht gewahrt. Für einen Kaufinteressenten oder sonstigen Rechtsnachfolger ist allein durch Einsicht in den Wirtschaftsplan dann nicht erkennbar, dass hier gleichzeitig ein Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels gefasst wurde. Es empfiehlt sich also, hier zunächst einen Beschluss zu fassen, der nur die Änderung des Umlageschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten beinhaltet.

Legt ein Verwalter eine fehlerhafte Abrechnung vor, so ist dies mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen.

Dem Verwalter ist die Entlastung zu versagen. Wird sie trotzdem erteilt, widerspricht dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über einen Verwaltungsbeirat, so gilt dies auch für ihn.