Mängel am Wohnungseigentum richtig geltend machen

Immer wieder stellt sich in der Praxis das Problem, was zu tun ist, wenn Mängel am Wohnungseigentum festgestellt werden und folgende Fragen geklärt werden müssen:

a.) Wo befindet sich der Mangel, am Sondereigentum oder  Gemeinschaftseigentum?

b.) Wer kann oder muss den Mangel geltend machen, der einzelne Eigentümer oder ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft ?

Zunächst muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden.

Gemeinschaftseigentum sind alle konstruktiven Bauteile, die für den Bestand und die Sicherheit der Wohnungseigentumsanlage erforderlich sind sowie auch solche Bauteile, die das äußere Erscheinungsbild der Anlage prägen. Dazu gehören beispielsweise Dach, tragende Wände, Außenfassade etc. 

Zum Sondereigentum zählen hingegen die Wohnung und die dazu gehörenden Bauteile, die verändert oder beseitigt werden können ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum berührt wird.

Beachtet werden muss, dass die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in bestimmten Fällen die Vorschriften des Werkvertragsrechts nach dem BGB verdrängen.

Nach dem WEG ist es nämlich die Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Daraus werden weitreichende Kompetenzen der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeleitet.

1.)  Der Mangel befindet sich am Sondereigentum.

In diesem Fall hat der einzelne Eigentümer aus seinem Bauträgervertrag einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels gegen den Bauträger bzw. Verkäufer. Er kann (und sollte) den Mangel schriftlich rügen und eine Frist zur Beseitigung setzen.

Nach Ablauf der Frist kann er insbesondere die Zahlung von Schadensersatz  oder Vorschuss In Höhe der Mängelbeseitigungskosten vom Bauträger verlangen.

Diese Ansprüche kann ein Eigentümer  allerdings dann nicht mehr geltend machen, wenn das Wohnungseigentumsrecht eingreift. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss gefasst hat,  mit dem sie die Mängelansprüche des einzelnen Eigentümers wegen Mängel am Sondereigentum an sich zieht und für diesen geltend macht. Dann hat lediglich die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz einen solchen Anspruch zu verfolgen und eine Klage auf Mangelbeseitigung des einzelnen Eigentümers wäre unbegründet. 

Diese Kompetenz hat die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Mängeln am Sondereigentum allerdings nur dann, soweit sich die Mängel ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum auswirken.

2.) Der Mangel befindet sich am Gemeinschaftseigentum

Liegt dieser Fall vor, kann jeder einzelne Eigentümer vom Bauträger die Beseitigung des Mangels verlangen. Er ist berechtigt ihm eine Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen und ihn sogar auf Mangelbeseitigung zu verklagen. Mehr darf er aber in keinem Fall unternehmen.

Nach Ablauf der Frist darf er keinen Anspruch auf Schadensersatz oder auf Vorschuss gegen den Bauträger geltend machen. Denn es handelt sich hierbei um gemeinschaftsbezogene Ansprüche. Sie stehen ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Eine Klage auf Schadensersatz oder auf Vorschuss eines einzelnen Eigentümers wäre dann ebenfalls unbegründet.

Ein einzelner Eigentümer hat ausnahmsweise sogar noch nicht einmal das Recht vom Bauträger die bloße Beseitigung des Mangels zu verlangen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat Mängelbeseitigungsansprüche gemeinschaftlich geltend zu machen.

Existiert ein solcher Beschluss mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft Mängelansprüche an sich gezogen hat und streiten sich später der Eigentümer und der Bauträger vor Gericht um den Restkaufpreis, kann der Eigentümer auch nicht wegen der Mängel ein Zurückbehaltungsrecht an dem Restkaufpreis erfolgreich geltend machen.

Ein einzelner Eigentümer kann dann auch mit solchen Ansprüchen nicht gegenüber dem eventuell noch offenen Restkaufpreis die Aufrechnung erklären.

Es empfiehlt sich daher genau zu überprüfen, ob ein solcher Beschluss gefasst wurde, bevor ein einzelner Eigentümer den Bauträger zur Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum auffordert und ihn im weiteren Verlauf auf Mangelbeseitigung verklagt oder gegenüber einer Klage des Bauträgers auf Zahlung des Restkaufpreises ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Mängel einwendet.

Ausnahmsweise kann ein einzelner Eigentümer wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum die Zahlung von Schadensersatz oder Vorschuss vom Bauträger fordern, wenn sich der Mangel ausschließlich auf das Sondereigentum auswirkt oder die Beseitigung des Mangels keine Veränderung des Gemeinschaftseigentums erfordert. Der Anspruch ist dann allerdings auf die Höhe des Miteigentumsanteils beschränkt.