Bauliche Veränderung einer Wohnanlage mit Wohnungseigentümergemeinschaft

Bauliche Veränderungen sind für Eigentümer einer Wohnanlage oft ein wichtiges Thema: Häufig wollen diese ihr Haus modernisieren, behindertengerecht ausbauen oder mit Balkonen aufrüsten. Bei alten Häusern soll nach vielen Jahren die Fassade erneuert oder möglicherweise eine Solaranlage auf dem Dach installiert werden. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann jedoch kein Einzelner entscheiden, ob eine dieser Maßnahmen umgesetzt wird oder nicht. Stattdessen müssen alle Eigentümer – bestenfalls in der Eigentümerversammlung – darüber informiert und befragt werden. Daher benötigt die Planung und Umsetzung dieser Maßnahmen in einer WEG mehr Zeit als bei einem alleinigen Eigentümer.

Bauliche Maßnahmen - welche Arten gibt es und was ist für die Umsetzung notwendig?

Zunächst einmal ist es wichtig, ob es sich bei der Veränderung um eine Instandhaltung/ Instandsetzung, Modernisierung, die Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik oder eine modernisierende Instandsetzung handelt. Erst wenn dies durch den Verwalter geklärt ist, kann dieser einen entsprechenden Beschluss in Folge einer Abstimmung herbeiführen.

In diesem Artikel sollen diese Rechtsbegriffe aus dem Wohneigentumsgesetz, die von Laien meist synonym verwendet werden, voneinander abgegrenzt werden. In der Fortsetzung des Artikels erfahren Sie dann, welche unterschiedlichen Beschlussarten es gibt und in welchen Situationen welcher Beschluss von Nöten ist.

1. Bauliche Veränderung  (§ 22 Abs. 1 WEG) und ordnungsgemäße Instandsetzung / Instandhaltung

Eine bauliche Veränderung ist eine dauerhafte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und geht über die ordnungsgemäße Instandsetzung/Instandhaltung hinaus. Die bauliche Veränderung wirkt in der äußeren Gestaltung nachhaltig auf das Gebäude ein: Dies bedeutet, dass durch die Maßnahmen die bestehende Form des Hauses umgestaltet wird. Um solch eine Veränderung an der Wohnanlage herbeizuführen, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Als bauliche Veränderungen gelten beispielsweise Veränderungen an unbebauten Grundstücksteilen, das Fällen von Bäumen (wenn die Bäume für den Gesamteindruck der Anlage mitbestimmend sind) oder Wanddurchbrüche durch eine tragende Wand.

In Abgrenzung dazu ist die ordnungsgemäße Instandsetzung/Instandhaltung im WEG nicht genau definiert. Sie beinhaltet aber grundsätzlich die Erhaltung und ggf. Wiederherstellung des ursprünglichen, ordnungsgemäßen Zustands. Diese Maßnahmen können mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden, sofern nicht die Gemein- schaftsordnung Abweichendes vorsieht (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG). Beispiele für eine Instandhaltung sind Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen an Elektro- und Sanitärinstallationen sowie Wartung- und Reinigungsmaßnahmen bei Heizungs- und Warmwasseranlagen. Die Instandsetzung umfasst die Beseitigung größerer baulicher Schäden und Mängel, die durch Alterung, Abnutzung, Unterlassung der laufenden Instandhaltung oder durch Dritte entstanden sind.

2. Maßnahmen der Modernisierung oder der Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik (§ 22 Abs. 2 WEG)

Unter Modernisierung im Sinne des Gesetzes sind Maßnahmen zu verstehen, die den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig erhöhen (wie zum Beispiel durch den nachträglichen Einbau eines Aufzuges oder einer Gegensprechanlage), die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (z.B. durch einen Kinderspielplatz) oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Wohnungseigentümer können derartige baulichen Veränderungen und Aufwendungen (im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG) mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen. Voraus- setzung dafür ist, dass die Maßnahme der Modernisierung (entsprechend § 555b Nr. 1 BGB) oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dient, dabei aber die Eigenart der Wohnanlage nicht ändert und kein Wohnungseigentümer gegenüber einem anderen unbillig beeinträchtigt wird.

3. Modernisierende Instandsetzungen (§ 22 Abs. 3 WEG)

Modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen ergeben sich aus ohnehin notwendig gewordenen Renovierungsarbeiten. Statt bloß den einmal geschaffenen Zustand zu erhalten, werden verbessernde Maßnahmen vorgenommen, um den Wohnwert zu erhalten. Die Wohnanlage und die Wohnungen werden an technische Entwicklungen, verbesserte Standards, veränderte Wohnbedürfnisse und Anschauungen über gesunde Wohn- und Umweltverhältnisse angepasst. Denn um das Absinken des Wohnwertes einer Anlage zu verhindern, reicht die bloße Erhaltung des einmal geschaffenen Zustands nicht aus. Modernisierende Instandsetzungen erfordern eine einfache Stimmenmehrheit (§ 22 Abs. 3 WEG).

Ein Beispiel für eine solche modernisierende Instandsetzung wäre etwa die Installation einer Solaranlage auf dem Dach des gemeinschaftlichen Hauses. Bei einem großen Dach kann dies für die Gemeinschaft einige Vorteile mit sich bringen und ist zudem umweltfreundlich. Der zusätzlich eingespeiste Strom versorgt die Wohneinheiten des Gebäudes und macht die Anlage wirtschaftlich profitabel. Eine solche Veränderung würde man zu den modernisierenden Instandsetzungsmaßnahmen zählen.

Im Unterschied zu den unter Punkt 2 genannten Aufwendungen kommt es hier darauf an, „ob die Neuerung einen Bezug zur Instandhaltung oder Instandsetzung hat, ob also eine vorhandene Einrichtung wegen bereits notwendiger oder absehbarer Reparaturen technisch auf einen aktuellen Stand gebracht oder durch eine wirtschaftlich sinnvollere Lösung ersetzt werde.”

Anspruch auf eine bauliche Veränderung

Eine besondere Handhabung erfordern die Grundsätze zur Barrierefreiheit: Hat der Eigentümer und Bewohner vom dritten Stock einen Autounfall und kann sich nur noch im Rollstuhl fortbewegen, dann ist ein barrierefreier Zugang im Haus bis zur Wohnung für diese Person natürlich besonders wichtig. In diesem Fall müssen alle Wohnungseigentümer, deren Rechte (über das in § 14 Nr. 1 WEG definierte Maß hinausgehend)  beeinträchtigt werden, der baulichen Veränderung zustimmen. Die übrigen Wohnungseigentümer müssen die nötige bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 S. 1 WEG gestatten. Eine Maßnahme wie beispielsweise eine Rollstuhlrampe ist unvermeidlich, wenn sie nach objektiven Kriterien für das Zusammenleben geboten und auch technisch machbar ist. Die anderen Wohnungseigentümer müssen die Maßnahme aber nicht mitbezahlen oder sich um die Durchführung kümmern, sondern haben die Rollstuhlrampe lediglich zu dulden.