Übertragung und Vererbung von Immobilien und die Erbschafts- und Schenkungssteuer

Ich möchte Ihnen anhand von Beispielen aufzeigen, wie Sie Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung nutzen und so Steuern sparen.

Beispiel: Georg ist selbstständig. Er ist verheiratet mit Martina. Sie haben die Tochter Cornelia. Georg hat ein vermietetes Geschäftshaus in der Nähe von Frankfurt für 500.000 € erworben. Die Mieteinnahmen dienen der Altersvorsorge von Georg und seiner Ehefrau. Der Wert des Hauses liegt mittlerweile bei 700.000 €, Tendenz steigend. Die Eheleute haben im Ehevertrag Gütertrennung vereinbart und ein Berliner Testament errichtet: Die Ehegatten beerben sich gegenseitig. Wenn beide nicht mehr da sind, erbt allein die Tochter Cornelia.

Georg verstirbt. Das Haus bekommt allein seine Ehefrau Martina. Das Finanzamt kommt auf Martina zu und verlangt Erbschaftssteuer. Martina hat als Ehefrau einen steuerlichen Freibetrag von 500.000 €. Auf den diesen Freibetrag übersteigenden Betrag von 200.000 € zahlt sie Erbschaftssteuer in Höhe von 22.000 €. Als Martina später verstirbt, erbt die Tochter Cornelia das Haus. Sie hat einen Freibetrag von 400.000 €. Für den übersteigenden Betrag von 300.000 € zahlt Cornelia Erbschaftssteuer in Höhe von 33.000 €.

Insgesamt hat die Familie für die Vererbung ihrer Immobilie 55.000 € Erbschaftssteuer gezahlt. Hat die Familie nur geringes Sparvermögen muss sie, um die Erbschaftssteuer zahlen zu können, hierfür einen Kredit aufnehmen und diesen durch eine Grundschuld auf der Immobilie absichern.

Wie lässt sich dieses Ergebnis vermeiden?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten:

Regelung durch Testament

Die Eheleute treffen diese testamentarischen Regelungen: Sie setzen sich gegenseitig als Alleinerben ein. Zusätzlich vermacht Georg seiner Tochter Cornelia einen Miteigentumsanteil am Haus von ½. Der Wert dieses Miteigentumsanteils beträgt 350.000 €. Verstirbt Georg als erstes, erhält die Ehefrau Martina einen ½ - Anteil des Geschäftshauses, die Tochter Cornelia ebenfalls. Martina und Cornelia erben also jeweils 350.000 €. Diese Werte liegen unter dem Freibetrag der Ehefrau von 500.000 € sowie unter dem Freibetrag der Tochter von 400.000 €. Verstirbt Martina, erbt Cornelia deren ½. Anteil. Sie hat nach ihrer Mutter ebenfalls einen Freibetrag von 400.000 € und muss so keine Erbschaftssteuer zahlen.

Ergebnis: Das Haus wird innerhalb der Familie vererbt, ohne dass Erbschaftssteuer anfällt.

Nicht ausschließlich die Erbschaftssteuer ist zu beachten: Martina sollen zur Versorgung im Alter die Mieteinnahmen allein zustehen. Deshalb vermacht Georg im Testament seiner Ehefrau ein Nießbrauchsrecht an der gesamten Immobilie. Das Nießbrauchsrecht gibt der Nießbrauchsberechtigten, also Martina, das Recht, die Immobilie weiterhin allein zu nutzen. So stehen Martina die gesamten Mieteinnahmen zu und sie ist versorgt.

Martina verstirbt zuerst. Georg ist nach dem Testament Alleinerbe. Erbschaftssteuer für das Haus fällt nicht an, da das Haus Georg gehört. Verstirbt später Georg, erbt Cornelia das gesamte Haus und zahlt Erbschaftssteuer von 33.000 €.

Ergebnis: Verstirbt Georg als Erstes fällt für die Vererbung des Hauses keine Erbschaftsteuer an. Wenn dagegen Martina zuerst verstirbt, fällt für die Vererbung des Hauses innerhalb der Familie Erbschaftsteuer in Höhe von 33.000 € an. Dies ist aber immer noch einiges geringer als die Erbschaftsteuerbelastung in Höhe von 55.000 €, wenn es keine geeigneten testamentarischen Regelungen gibt.

Auch für diesen Fall kann Vorsorge getroffen werden und die Erbschaftsteuer von 33.000 € vermieden werden:

Übertragung zu Lebzeiten an den Ehegatten

Übertragung eines ½ - Miteigentumsanteil auf die Ehefrau

Georg überträgt einen ½ - Anteil am Geschäftshaus an Martina. Auch Schenkungen unter Ehegatten unterliegen der Schenkungssteuer. Der Freibetrag ist wie bei der Erbschaftssteuer 5000.000 €. Der Wert des ½ - Anteils an der Immobilie liegt unter dem Freibetrag von 500.000 €. Damit ihm zu seiner Altersvorsorge weiterhin die Mieteinnahmen zustehen, behält er sich ein Nießbrauchsrecht vor. Weiterer Vorteil des Nießbrauchsrecht. Er kann vom Wert der Immobilie abgezogen werden.

Beispiel: Die Immobilie hat einen Wert von 1,2 Mio. Übertragt Georg einen ½- Anteil an Martina, erhält diese Vermögen in Höhe von 600.000 € geschenkt. Dies übersteigt ihren Freibetrag von 500.000 €, so dass sie Schenkungssteuer von 11.000 € zahlen müsste. Behält sich Georg das Nießbrauchsrecht vor, so wird der Wert des Nießbrauchrechts abgezogen. Unterstellt man einen Wert des Nießbrauchrechts von 150.000 €, so erhält Martina steuerlich Vermögen in Höhe von 450.000 €. Der Steuerwert des Vermögens liegt unter dem Freibetrag von 500.000 €. Sie braucht keine Schenkungssteuer zu zahlen.

Regelungen für den Fall einer Scheidung können im Übertragungsvertrag mit aufgenommen werden.

Statt eines Berliner Testaments treffen die Eheleute folgende Regelungen: Verstirbt ein Ehegatte, so erhält die Tochter Cornelia dessen ½- Miteigentumsanteil an der Immobilie. Der überlebende Ehegatte erhält ein Nießbrauchsrecht. Verstirbt der überlebende Ehegatte, erhält Cornelia auch dessen Miteigentumsanteil.

Folge: Verstirbt Martina als erstes, erhält Cornelia deren ½- Miteigentumsanteil an der Immobilie im Wert von 350.000 €. Cornelia erhält also einen Vermögenswert von 350.000 €. Damit liegt der steuerliche Wert des ½- Anteils unter 400.000 €. Cornelia muss keine Erbschaftssteuer zahlen. Zudem wird der Wert des Nießbrauchsrechts von Georg vom Wert der Immobilie abgezogen, so dass selbst bei einem höheren Wert der Immobilie keine Erbschaftssteuer anfällt.

Familienheim

Wird ein sog. Familienheim übertragen, gelten weitere steuerliche Vorteile.

Beispiel: Die Eheleute Martina und Georg bewohnen ein großzügiges Einfamilienhaus in der Nähe von Frankfurt. Der Wert des Hauses liegt bei 700.000 €. Die Eheleute haben im Ehevertrag Gütertrennung vereinbart und ein Berliner Testament errichtet: Die Ehegatten beerben sich gegenseitig. Wenn beide nicht mehr da sind, erbt allein die Tochter Cornelia.

Georg verstirbt. Das Haus bekommt allein seine Ehefrau Martina. Bleibt sie im Haus 10 Jahre lang wohnen, ist das Familienheim von der Erbschaftssteuer befreit. Als Martina später verstirbt, erbt die Tochter Cornelia das Haus. Bewohnt Cornelia das Familienheim ebenfalls 10 Jahre lang, braucht sie ebenfalls keine Erbschaftsteuer zu zahlen. Weitere Voraussetzung für die Steuerfreiheit: Die Wohnfläche des Familienheims darf nicht mehr als 200 qm betragen.

Wird die Immobile nicht die gesamten 10 Jahre bewohnt, fällt Erbschaftsteuer ebenso an wie oben erläutert bei der Vererbung des Geschäftshauses. Um die Steuerbefreiung für das Familienheim in Anspruch nehmen zu können, muss der Erbe unverzüglich nach dem Erbfall einziehen. Die Rechtssprechung des Bundesfinanzhofes legt diesen Begriff streng aus. Cornelia wohnt in Frankfurt und zieht in das Familienhaus ein. Drei Jahre später wird sie von ihrem Arbeitgeber nach München versetzt. Sie zieht deshalb nach München. Folge: Die Finanzverwaltung wertet dies als Nichteinhalten der Verpflichtung, das Familienheim 10 Jahre zu bewohnen. Cornelia zahlt die volle Erbschaftsteuer.

Fazit: Auch bei Familienheimen ist es sinnvoll, geeignete Regelungen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer vorzeitig treffen.

Georg setzt deshalb im Testament der Tochter Cornelia ein Vermächtnis aus: Sie erhält seinen ½ - Anteil am Familienheim. Martina und die Tochter Cornelia haben so jeder einen ½- Miteigentumsanteil am Haus.

Zwischen Martina und der Tochter Cornelia kommt es zu Unstimmigkeiten. Cornelia will ihren Hausanteil zu Geld machen. Einen 1/2 – Anteil zu verkaufen ist schwierig. Sie kann aber als Miteigentümer die Teilungsversteigerung, eine Form der Zwangsversteigerung, beantragen. Folge: Das Haus wird versteigert. Wie können Martina und Georg dies von Vornherein verhindern? Im Testament vermacht Georg seiner Ehefrau ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht. Damit das Haus zu Lebzeiten nicht an fremde Dritte geht, wird im Testament das Recht auf Veräußerung zu Lebzeiten von Martina ausgeschlossen.

Das Haus ist groß, ebenso der Garten. Martina kann und möchte dies im Alter nicht mehr bewältigen. Sie soll deshalb das Haus vermieten können, um mit den Mieteinnahmen eine kleinere, pflegeleichte und eventuell barrierefreie Wohnung zu mieten. Deshalb vermacht Georg seiner Ehefrau statt eines Wohnungsrecht das sog. Nießbrauchsrecht. So kann Martina die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern ebenfalls vermieten und mit den Mieteinnahmen eine kleinere und pflegeleichtere Wohnung finanzieren.

Übertragung zu Lebzeiten an die Kinder

Das Geschäftshaus hat einen Wert von 1 Mio. Der verwitwete Georg ist Alleineigentümer und überträgt einen 1/2 – Anteil zu Lebzeiten an seine Tochter Cornelia. Er behält sich das Nießbrauchsrecht an der Immobilie vor. Cornelia erhält also Vermögen von 500.000 €. Unterstellt man einen Wert des Nießbrauchrechts von 200.000 €, so erhält Cornelia steuerlich Vermögen in Höhe von 300.000 €. Der Steuerwert des Vermögens liegt also unter dem Freibetrag von 400.000 €. Sie braucht also keine Schenkungssteuer zu zahlen.

Dieser Freibetrag steht Cornelia alle 10 Jahre zu. Georg kann also 10 Jahre später den weiteren Miteigentumsanteil an Cornelia, wieder unter Vorbehalt des Nießbrauchs, übertragen.

Fazit: Mit geschickten testamentarischen Regelungen und der richtig gestalteten Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten lässt sich die Erbschafts- und Schenkungsteuer stark verringern oder sogar vollständig vermeiden. Gerade in Zeiten steigernder Immobilienpreise ist dies wichtiger denn je.